Nasco Express được ví là món ngon của thị trường hiện nay">
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang Nasco Express còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà Nasco Express ở tầng lớp dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự Nasco Express báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Nasco Express Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành thị vẫn đang cuộn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ nối gia tăng, đặc biệt tại khu vực thị thành. Tỷ lệ dân số tỉnh thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà Nasco Express ở Nasco Express hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành phố. Hai thị thành lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thị thành là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thị thành của cả nước và 75% tăng trưởng không gian tỉnh thành với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên hệ đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở tầng lớp khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở từng lớp đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt Nasco Express ra. duyên do do quá trình khai triển phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình khai triển
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nạm trong việc ban hành chính sách Nasco Express nhằm thu hút doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành Nasco Express thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp dự Nasco Express phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở Nasco Express thương nghiệp, khu đô Nasco Express thị có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các tỉnh thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương nghiệp nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các Nasco Express dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành phố, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, Nasco Express điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội chẳng thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
nên, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, Nasco Express UBND tỉnh phải tính nết nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
Ví dụ như tại Hà Lan, với Nasco Express quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà Nasco Express ở tại giang sơn này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ Nasco Express lệ % các đơn vị Nasco Express phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục Nasco Express hồi và phát triển kinh tế-từng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ Nasco Express cho nhà ở từng lớp. đầu tiên là tương trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng Nasco Express 10/2022, ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu tạo Nasco Express nhà ở. Chính sách thứ hai là tương trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống nhà băng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tiễn, hiện thời các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, Nasco Express đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
rốt cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của cả thảy dự án không vượt quá 10% tổng phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, hoài tiếp cận tài chính, phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các tỉnh thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát Nasco Express triển nhà ở từng lớp có khả năng Nasco Express lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và Nasco Express khó cuộn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Nasco Express Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã Nasco Express hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không hạp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin ưng chuẩn về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có dịp sở hữu. Muốn kiệm ước chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường ngày. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở từng lớp giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để Nasco Express những người không thuộc diện dùng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn Nasco Express hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, vấn nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường