“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng”, ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán quốc gia khu vực Nasco Express I cho hay.
Lúng túng trong định giá đất
Sáng 10/3, Kiểm toán nhà nước tổ chức Hội Nasco Express thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề cập đến phương pháp xác định giá đất, ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Kiểm toán nhà Nasco Express nước Nasco Express (KTNN) đề đạt: Từ kết quả kiểm toán cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn mô tả nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hành.
Đáng lưu ý, có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách…
“Xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hành khá phức tạp, chưa thực sự sáng tỏ, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sinh sản kinh doanh của mình; cơ quan Nasco Express quốc gia có trách nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho hay.
Ông Hoàng Linh kiến nghị tiếp tục nghiên cứu thuế tài sản đối với những tổ chức, cá nhân chủ nghĩa nắm giữ nhiều tài sản trong đó có bất động sản; Nasco Express hoàn thiện các quy định về giao đất, xử lý thu hồi đất do vi phạm sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, để đảm bảo công khai, sáng tỏ, sát giá thị trường…
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Xuân Khải - Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên Nasco Express ngành II, cũng cho rằng, việc xác định khung giá đất và Nasco Express phương pháp định giá đất hiện chưa đảm bảo nguyên tắc hạp với giá phổ quát trên thị trường.
“Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành thị trực thuộc Trung ương hiện giờ có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tại, đặc biệt là các khu vực trọng điểm tỉnh thành lớn, khung giá đất tại một số vị trí, địa điểm có sự dị biệt rất lớn Nasco Express với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn”, ông Khải cho hay.
Khắc phục các tồn tại trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ quát Nasco Express trên thị trường trong điều kiện thường ngày, Nasco Express bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tiễn của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường.
Theo ông, quy định như trên đã chi tiết Nasco Express hơn so với Luật hiện hành, tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng còn hạn chế khi mức giá Nasco Express giao dịch thực tiễn của các loại đất thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá cả khi đăng ký với các cơ quan quản lý quốc gia thường thấp hơn đáng kể so với giá giao tiếp thực tiễn.
Đáng lưu ý, dự Nasco Express thảo đã bỏ quy định khung giá đất Nasco Express do Chính phủ ban hành làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá Nasco Express đất. Theo ông Khải, điều này góp phần bảo đảm tính linh hoạt trong Nasco Express việc xác định giá Nasco Express đất tại các địa phương, góp phần bảo đảm nguyên tắc xác định giá thích hợp với giá đất phổ thông trên thị trường.
Để đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan thẩm định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, cơ quan kiểm toán yêu cầu nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất.
Quan Nasco Express trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu Nasco Express thông báo về giá thị trường. Ảnh minh hoạ
Có cơ chế để soát, đối chứng
Theo ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I, các phương pháp định giá đất bây chừ cơ bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ biến trên thế giới.
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy, việc định giá đất với Nasco Express các phương pháp nêu trên Nasco Express còn không ít những hạn chế, bất cập - là một trong những căn nguyên cơ bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa bảo đảm thích hợp với thị trường.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, bị động, tham nhũng. bởi vậy, đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá Nasco Express đất, để bảo đảm giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường”, ông Sỹ nhấn mạnh.
Từ Nasco Express thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ yêu cầu bổ sung các quy định về khuôn khổ dùng Nasco Express các phương pháp định giá đất. Trong đó cần ưu tiên dùng phương pháp so sánh phối hợp phương pháp chiết trừ theo như thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Cần hạn chế việc dùng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá thị trường và kết quả phụ Nasco Express thuộc vào nhiều nguyên tố chủ Nasco Express quan, mà cụ thể ở đây là phương pháp thặng dư (lấy tổng doanh thu phát triển giả thiết của bất động sản loại trừ đi phí ước lượng trên đất).
song song có cơ chế, hướng dẫn để có thể ứng dụng nhiều phương pháp xác định, giám định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp để có thể chọn lọc được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả Nasco Express giữa các phương pháp.
Đặc biệt, theo ông Sỹ, quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông báo về giá thị trường, đảm bảo đề nghị xác thực, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất.
trái lại, cũng phải có Nasco Express cơ chế để có thể kiểm tra, đối chứng Nasco Express kết quả định giá đất với bằng cớ giá thị trường để Nasco Express tăng cường nghĩa vụ giải trình, tính sáng tỏ trong định giá Nasco Express đất.
Theo Luân Dũng
tiên phong